Odkúpenie pozemku pod bytovým domom

Dobrý deň, k Vašej otázke zastávam nasledovný právny názor:

Zo skutkového stavu opísaného vo Vašej otázke vyplýva, že daná osoba sa snaží využiť právnu nevedomosť vlastníkov jednotlivých bytov v bytovom dome a týmto spôsobom si vynútiť predaj daných pozemkov. Z právneho hľadiska je totiž potrebné konštatovať nasledovné:

Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v účinnom znení, podľa ktorého: ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu. 

Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. Aj tá bude povinná zo zákona strpieť užívanie pozemku Vami ako vlastníkmi jednotlivých bytov v bytovom dome a rovnako bude povinný strpieť stavbu na tomto pozemku - nemôže teda začať žiadne konanie o odstránenie stavby a pod.

Naviac, z konštantnej rozhodovacej činnosti Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (potvrdenej viacerými rozhodnutiami Ústavného súdu Slovenskej republiky) ako ústavne súladná vyplýva, že vlastník pozemku sa nemôže s úspechom domáhať náhrady za obmedzenie jeho vlastníckeho práva zriadením zákonného vecného bremena, keďže toto jeho právo je od 01.09.1996 premlčané.

Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie. V každom prípade ak sa rozhodnete pozemok neodkúpiť, za súčasného právneho stavu nemôže mať toto rozhodnutie pre Vás žiadne negatívne právne následky.

Dobrý deň,

v tomto prípade je kľúčové, či je pozemok v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov. Ak áno, na rozdelenie pozemku na samostatné časti je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí, nie je možné pozemok rozdeliť bez jeho súhlasu mimosúdnou cestou. Odporúčam preto najskôr skúsiť spoločné stretnutie, kde by ste mohli otvorene prediskutovať dôvody nesúhlasu a hľadať kompromisné riešenie. Ak by ani to neviedlo k dohode, jedinou možnosťou zostáva súdna cesta, kde súd môže rozhodnúť o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Tu je však dôležité povedať, že pozemky sú spojené s bytmi, pretože tu môže byť problém s rozdelením, ak sa pozemok nachádza pod stavbou. 

Dobrý deň,

chápem, že nastala zmena vlastníckeho práva k pozemku bez Vášho vedomia, a teraz máte obavy o jeho ďalšie využívanie. Pokiaľ ide o právne možnosti vlastníka pozemku, vlastník má právo rozhodovať o nakladaní so svojím majetkom. To znamená, že nový vlastník môže teoreticky požadovať odstránenie vecí, ktoré na jeho pozemku nachádzajú. 

V prípade, že dôjde k sporu, odporúčam sa obrátiť na na advokáta so skúsenosťou v majetkovom práve. Praktickým riešením by bolo dohodnúť sa so susedom a prípadne uzatvoriť dohodu, ktorá Vám umožní ďalej využívať pozemok za určitých podmienok.

Týchto prípadov je veľa, obyčajne ale pozemok pod bytovým domom patrí mestu alebo obci. 

Právo žiadať od neho odkúpiť pozemok podľa súčasnej právnej úpravy nemáte. 

Dobrý deň,

pokiaľ ide o hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv, na toto sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov anebytových priestorov v bytovom dome. Uvedené ustanovuje ust. § 14b ods. 1 písm. i)  zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: 

Dobrý deň, mesto ako vlastník pozemku má pravdu v tom, že v katastri nehnuteľností nemôže byť vykonaný zápis v prospech vlastníkov bytov o tých 18 m2 ak nie je tento pozemok právne vyporiadaný v prospech spoluvlastníkov bytov vášho bytového domu.

Nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy s developerom od ktorého ste byty kupovali, môžeme len predpokladať, že zmluva s developerom obsahuje aj klauzulu, že pozemky pod bytovým domom a priľahlé  pozemky vyporiada vo vlastnej réžii a následne ich prevedie do vášho vlastníctva. Súčasne predpokladáme, že kúpnu cenu za pozemok ste developerovi aj uhradili a preto náklady spojené s vyporiadaním pozemku by mal znášať developer /kúpna zmluva, kúpna cena/.

Na druhej strane podľa ust. § 23 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí, že "ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností."

Je preto na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie. V každom prípade ak sa rozhodnete pozemok neodkúpiť, za súčasného právneho stavu nemôže mať toto rozhodnutie pre Vás žiadne negatívne právne následky.

Dobrý deň, aktuálny stav vlastníka pozemku môžete zistiť na stránke katasterportal.sk.

Hoci nie ste vlastníkmi pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť, čo vyplýva z ust. § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého platí, že ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu. 

Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba, pričom aj tretia osoba je zo zákona povinná strpieť užívanie pozemku Vami ako vlastníkmi bytov.

Naviac, z konštantnej rozhodovacej činnosti NS SR potvrdenej viacerými rozhodnutiami ÚS SR ako ústavne súladná vyplýva, že vlastník pozemku sa nemôže s úspechom domáhať náhrady za obmedzenie jeho vlastníckeho práva zriadením zákonného vecného bremena, keďže toto jeho právo je od 01.09.1996 premlčané.

Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta podľa sídla bytového domu, lebo je to pre Vás najjednoduchšie.

Dobrý deň,
je možné odkúpiť aj iba pozemok pod bytovým domom, ak s tým bude vlastník súhlasiť. Treba však myslieť na to, že ak na priľahlých pozemkoch máte záhradky, posedenie... v prípade zmeny vlastníka pozemku, s tým, že sa ním nestanete vy ako vlastníci bytov a nebytových priestorov, môže nastať problém s užívaním týchto pozemkov. Vlastník priľahlých pozemkov si bude môcť tam robiť čo sa mu bude chcieť. Ak tieto pozemky využívate ako vlastníci bytov, bolo by lepšie vlastniť ich, aby ste sa o ne vedeli starať a rozhodovať o ich osude.

Dobrý deň. Ak Vašej situácii rozumiem správne, tak na cudzom pozemku bola zriadená stavba - dom, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. Na dome ste pritom Vy podielovým spoluvlastníkom s podielom o veľkosti 1/4 k celku. Pritom jeden zo spoluvlastníkov domu odkúpil od tretej osoby pozemok, na ktorom je tento dom postavený.

Postup, kedy jeden zo spoluvlastníkov stavby odkúpi od tretej osoby pozemok, na ktorom je táto stavba zriadená, nie je v rozpore so zákonom. V zmysle nášho právneho poriadku sú pozemok a stavba na ňom zriadená dve samostatné veci. V zásade teda nič nebránilo jednému zo spoluvlastníkov kúpiť celý pozemok, na ktorom je postavená predmetná stavba. 

Dobrý deň, 
Vami položená otázka pozostáva z dvoch okruhov problematiky :
1./ Kúpnopredajná zmkuva a obč. preukaz : Sme názoru, že návrh kúpnopredajnej zmluvy by Vám mal predložiť predávajúci, nakoľko on disponuje všetkými údajmi potrebnými pre jej vyhotovenie, vrátane uvedenia podielu na pozemku ohľadom jednotlivých vlastníkov bytov vo Vašom bytovom dome. Vy takýmito údajmi nedisponujete. 

2./ Otázku odkúpenia pozemku pod bytovým domom a priľahlého pozemku sme v našej poradni už riešili niekoľko krát.
Aj ak nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov.

Teda pozemok pod bytovým domom nemusíte kúpiť, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. 
Na druhej strane odkúpením podielu na pozemku je byt ľahšie resp. jednoduchšie predajný, keďže pri následnom predaji bytu cenu bytu s podielom na pozemku určujete Vy ako ich vlastník.
Nemá oporu v zákone tá situácia, aby pozemok pod bytovým domom a priľahlý pozemok bol prevedený do vlastníctva tretej osobe.

Podľa § 13 zákona o vlastníctve bytov platí :
"(1) S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. 
(2) Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka; tým nie je dotknuté právo prevodu priľahlého pozemku a príslušenstva alebo ich častí podľa § 14b ods. 3. /t.j. :
Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome."

Otázka úhrady ceny za podiel na pozemku v splátkach je otázkou na vlastníka pozemku - Magistrát hl. mesta SR Bratislavy, nie na firmu, ktorá prevody zabezpečuje.

Dobrý deň,

ďakujeme za reakciu a Vaše ohodnotenie.

V prípade potreby nás môžte kontaktovať opätovne.

Dobrý deň, 

na Vašu otázku predkladáme nasledovnú nasledovnú odpoveď :

1./ V otázke uvádzate, že ste odkúpili kotolňu od vlastníka nehnuteľnosti, ktorá, vychádzajúc z textu otázky, bola v prenájme, a predmetom prenájmu bolo pôvodne aj tzv príslušenstvo kotolne /WC, soc. priestory/. Preto ste možno predpokladali, že všetky priestory budú aj predmetom prevodu vlastníckeho práva. 

2./ V súčasnosti ste teda vlastníkom len kotolne bez predmetných priestorov- príslušenstva, ktoré bolo predmetom nájmu predtým.

3./ Pokiaľ príslušenstvo kotolne tvorí spoločné časti domu a teda vlastníci bytov sú podielovými spoluvlastníkmi aj týchto priestorov, bolo by obtiažne meniť všetky zmluvy  s vlastníkmi bytov a máme za to, že predmetné priestory nie je možné odčleniť ako samostatné priestory, ktoré by mohli byť predmetom prevodu. Na druhej strane vlastníci bytov predmetné priestory - príslušenstvo kotolne ani nemajú ako využiť vzhľadom na umiestnenie kotolne, ktorá je už vo Vašom vlastníctve.

4./ Na základe uvedeného odporúčame kontaktovať správcu bytového domu prípadne advokáta za účelom posúdenia dokladov, teda Vašej žiadosti o odkúpenie priestorov a posúdenie samotnej kúpnopredajnej zmluvy, či od tejto nie je možné odstúpiť pokiaľ by ste na uvedenom mali záujem, resp. odkúpiť aj ostatné priestory podľa ust. § 19 zákona o vlastníctve bytov. Všetko závisí od posúdenia dokladov vo veci.

Citujeme ust. § 19 zákona o vlastníctve bytov : 

"Vlastníctvo spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva

(1) Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa nedohodnú vlastníci inak. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru."

Alternatívou je aj dojednať zmluvu o nájme príslušenstva kotolne, aby ste tieto mohli celé užívať zrejme na nebytové účely.

Budeme radi ak nám dáte vedieť ako ste dopadli.

©