Nájom poľnohospodárskej pôdy od roku 2026

Nájom poľnohospodárskej pôdy od roku 2026: Nové pravidlá, minimálne nájomné a práva vlastníkov

Nájom poľnohospodárskej pôdy má na Slovensku osobitné pravidlá. Nestačí preto vychádzať iba zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka. Vlastníci pôdy aj poľnohospodári musia rešpektovať najmä zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Od 1. januára 2026 pritom platia viaceré zmeny, ktoré sa týkajú výšky nájomného, písomnej formy zmlúv, prenajímania pozemkov Slovenským pozemkovým fondom aj postavenia menších poľnohospodárov.

„Vlastník by sa mal aktívne zaujímať o to, kto jeho pôdu užíva, na základe akej zmluvy a za aké nájomné. Pri poľnohospodárskej pôde môže mať dlhodobá nečinnosť vlastníka právne následky,“ upozorňuje advokát JUDr. Milan Ficek, ktorý sa venuje občianskemu právu, nehnuteľnostiam a majetkovým sporom.

Minimálne nájomné za poľnohospodársku pôdu

Pri nájme poľnohospodárskej pôdy na prevádzkovanie podniku sa musí nájomca s vlastníkom dohodnúť na výške nájomného alebo aspoň na jednoznačnom spôsobe jeho určenia.

Od roku 2026 platí, že pri poľnohospodárskej pôde a ďalších pozemkoch prenechaných na poľnohospodárske účely musí nájomné dosahovať najmenej 3 percentá z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Osobitné pravidlo platí pre zastavané plochy a nádvoria v areáloch poľnohospodárskych podnikov. Ak sa strany nedohodnú inak, nájomné predstavuje trojnásobok obvyklého nájomného v danom katastrálnom území. 

Zákonné minimum však automaticky neznamená, že ide o spravodlivú trhovú cenu. Vlastník a nájomca sa môžu dohodnúť aj na vyššom nájomnom. Pri uzatváraní zmluvy je preto vhodné porovnať ponuky viacerých poľnohospodárov a preveriť obvyklé nájomné v danom katastrálnom území.

Nájom pôdy je spravidla dlhodobý

Ak sa pôda prenajíma na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, zákon počíta s dlhodobejším nájomným vzťahom.

Pozemok sa spravidla prenajíma najmenej na päť rokov. Zmluva na určitý čas sa štandardne môže uzatvoriť najviac na 15 rokov. Pri špecifických druhoch výroby sú možné dlhšie lehoty. Napríklad pri ovocnom sade, vinohrade alebo chmeľnici zákon počíta najmenej s 20-ročným nájmom.

Vlastník by si preto mal ešte pred podpisom zmluvy dôkladne preveriť, ako a kedy ju bude možné skončiť.

„Pri zmluve na určitý čas nemožno automaticky predpokladať, že ju vlastník bude môcť kedykoľvek vypovedať. Právo výpovede a konkrétne výpovedné dôvody by mali byť priamo uvedené v zmluve,“ vysvetľuje JUDr. Milan Ficek.

Nová šanca pre malých a mladých farmárov

Zmeny sa dotkli aj pozemkov, ktoré spravuje Slovenský pozemkový fond. Fond má zverejňovať informácie o pozemkoch, ktorých nájom sa končí, ako aj o voľných pozemkoch, o ktoré možno prejaviť záujem.

Pri výbere nájomcu má síce významné postavenie záujemca, ktorý už má právny vzťah k väčšine pozemkov v príslušnom nájomnom obvode, zákon však vytvára priestor aj pre:

• mladých poľnohospodárov,

• malé podniky a mikropodniky,

• farmárov vykonávajúcich špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu,

• poľnohospodárov, ktorí vyrábajú konečný potravinový produkt.

Slovenský pozemkový fond môže pre týchto záujemcov rozdeliť väčší nájomný obvod a prenajať im vhodnú časť pozemkov. Celková výmera pridelená zvýhodnenému poľnohospodárovi môže za zákonných podmienok dosiahnuť najviac 150 hektárov, pričom sa zohľadňuje aj pôda, ktorú už vlastní alebo užíva. 

Zmeny tak môžu pomôcť najmä začínajúcim a menším farmárom. Na druhej strane môžu znížiť rozsah pôdy prenajatej veľkým doterajším nájomcom.

Pôdu od fondu si môže prenajať aj nepodnikateľ

Nová úprava pamätá aj na ľudí, ktorí nechcú prevádzkovať poľnohospodársky podnik, ale majú záujem o vlastné pestovanie alebo drobný chov.

Slovenský pozemkový fond môže fyzickej osobe – nepodnikateľovi prenajať na vlastnú drobnú pestovateľskú alebo chovateľskú činnosť:

• najviac päť hektárov trvalého trávneho porastu,

• najviac dva hektáre ornej pôdy, záhrady, vinice, ovocného sadu, chmeľnice alebo vodnej plochy,

• celkovo však najviac päť hektárov.

Ani pri splnení týchto podmienok však nevzniká automatický právny nárok na uzatvorenie zmluvy. Rozhodujúce bude, či má fond vhodné pozemky k dispozícii a či ich možno prenajať.

Prenájom od družstva a prenájom od štátu nie sú to isté

Pri prenájme pôdy od družstva je najskôr potrebné zistiť, či je družstvo skutočne vlastníkom pozemku.

Ak družstvo pôdu vlastní, ide o súkromnoprávny nájom a podmienky zmluvy sa dohodnú medzi družstvom a nájomcom v medziach zákona.

Ak však družstvo pôdu iba samo prenajíma od iných vlastníkov, záujemcovi by neposkytovalo nájom, ale podnájom. Pri súkromnej pôde môže nájomca pozemok prenechať do podnájmu, pokiaľ to pôvodná zmluva nezakazuje. Prenajímateľa musí o spôsobe a trvaní podnájmu informovať do 30 dní.

Pri pozemkoch v správe alebo nakladaní Slovenského pozemkového fondu je režim prísnejší. Takéto pozemky sa zásadne nesmú dať do podnájmu, okrem osobitných zákonných prípadov. 

Čo robiť, ak niekto hospodári na cudzej pôde bez zmluvy

Vlastník by užívanie svojej pôdy bez právneho dôvodu nemal ignorovať. Najskôr by mal užívateľa písomne vyzvať, aby predložil nájomnú zmluvu alebo iný doklad, na základe ktorého pôdu obhospodaruje.

Nájomca je na požiadanie vlastníka alebo spoluvlastníka povinný bez zbytočného odkladu predložiť zmluvu alebo doklad preukazujúci jeho oprávnenie a podmienky užívania.

Ak užívateľ žiadne oprávnenie nemá, vlastník mu môže doručiť:

1. návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy, alebo

2. výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku.

Ak sa zmluva neuzavrie alebo vlastník požiada o vrátenie pôdy, užívateľ ju musí spravidla odovzdať do 30 dní po zbere úrody. Ak na pozemku nebola založená úroda, musí ho vrátiť do konca príslušného kalendárneho roka. 

Vlastník môže zároveň požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia za obdobie, počas ktorého niekto jeho majetok bez právneho dôvodu užíval. Výška nároku sa bude posudzovať najmä podľa obvyklého nájomného a konkrétnych okolností.

Pozor na návrh zmluvy doručený užívateľom pôdy

Zákon chráni aj osobu, ktorá pôdu fakticky obhospodaruje. Ak užívateľ bez preukázateľného oprávnenia doručí vlastníkovi riadne vyhotovený návrh nájomnej zmluvy, vlastník by ho nemal odložiť bez reakcie.

Ak vlastník do dvoch mesiacov návrh neodmietne, nevyzve užívateľa na vrátenie pôdy ani neuzavrie zmluvu s inou osobou, za splnenia ďalších zákonných podmienok sa môže predpokladať vznik nájmu na neurčitý čas.

Užívateľ však musí vlastníka v návrhu poučiť o spôsobe odmietnutia a upozorniť ho na následky nečinnosti. Bez riadneho poučenia nájomný vzťah týmto spôsobom nevznikne. 

Od roku 2026 navyše môže osobe, ktorá najmenej päť rokov nepretržite obhospodaruje pozemok bez preukázateľného oprávnenia, vzniknúť osobitné zákonné oprávnenie na jeho užívanie, ak vlastník počas tohto obdobia užívanie nenamietal, nepožiadal o vrátenie pôdy ani nenavrhol uzatvorenie zmluvy. Toto oprávnenie však zanikne doručením výzvy vlastníka na vrátenie pozemku. Nevzťahuje sa na pozemky štátu alebo nezistených vlastníkov spravované Slovenským pozemkovým fondom.

„Vlastník o pôdu týmto mechanizmom automaticky neprichádza. Zákon však jednoznačne ukazuje, že vlastník nemá byť dlhodobo pasívny. Ak zistí neoprávnené užívanie, mal by bezodkladne a preukázateľne reagovať,“ zdôrazňuje advokát Milan Ficek.

Čo robiť, ak je nájomné príliš nízke

Ak už existuje platná nájomná zmluva, vlastník nemôže nájomné jednostranne zvýšiť iba preto, že ho považuje za nevýhodné. Rozhodujúce je znenie zmluvy.

Skontrolovať treba najmä:

• na aký čas bola uzatvorená,

• či obsahuje inflačnú alebo valorizačnú doložku,

• či umožňuje zmenu nájomného,

• kedy a z akých dôvodov ju možno vypovedať,

• či nájomca riadne platí dohodnuté nájomné.

Ak zmluva zvýšenie nájomného neumožňuje, vlastník môže navrhnúť uzatvorenie dodatku. Ak nájomca nesúhlasí, nové podmienky možno spravidla presadiť až po riadnom skončení pôvodného nájomného vzťahu.

Ústne nájomné vzťahy sa budú musieť upraviť

Zákon počíta s postupným odstránením ústnych a nejasných dohôd o užívaní pôdy.

Ak účastníci nájomného vzťahu pri prevádzkovaní poľnohospodárskeho podniku, ktorý nemá písomnú formu, neupravia vzťah písomne alebo ho neskončia do 31. decembra 2030, tento vzťah 1. januára 2031 zanikne.

Rovnaký termín sa týka aj niektorých zmlúv o výpožičke alebo iných nepomenovaných dohôd, ktoré nebude možné jednoznačne zaradiť a ktoré sa neupravia podľa nových pravidiel. 

Čo nesmie chýbať v zmluve o nájme pôdy

Zmluva by mala predovšetkým presne určiť, kto, komu a aký pozemok prenajíma. Zákon vyžaduje jednoznačné vymedzenie pozemku, najmä okres, katastrálne územie, parcelné číslo registra C alebo E, výmeru prenajatej pôdy a prípadne aj spoluvlastnícky podiel. 

Dobre pripravená zmluva by mala obsahovať najmä:

• identifikačné údaje vlastníka a nájomcu,

• presné označenie pozemkov a prenajatej výmery,

• účel nájmu a spôsob obhospodarovania,

• dobu nájmu,

• výšku nájomného alebo presný spôsob jeho výpočtu,

• splatnosť a spôsob platenia nájomného,

• pravidlá zvyšovania nájomného,

• podmienky podnájmu,

• povinnosti pri údržbe a ochrane pôdy,

• pravidlá vykonávania zmien na pozemku,

• kontrolné oprávnenia vlastníka,

• výpovedné dôvody a výpovednú lehotu,

• spôsob doručovania písomností,

• postup pri odovzdaní pôdy po skončení nájmu.

V zmluve o nájme poľnohospodárskeho pozemku sa nesmie dohodnúť predkupné právo k prenajatej pôde. (Legislatívny odkaz)

Pri nájme na prevádzkovanie podniku musí mať zmluva aj všetky súvisiace právne úkony písomnú formu.

Register užívacích vzťahov má zvýšiť prehľadnosť

Od 1. januára 2028 má začať fungovať nový register užívacích vzťahov k pozemkom. Jeho cieľom je sprehľadniť, kto konkrétnu poľnohospodársku pôdu skutočne užíva a na základe akého právneho dôvodu.

Prvé návrhy na zápis bude možné podať do 1. novembra 2028 a údaje z týchto návrhov majú byť zapísané k 1. aprílu 2029. Register bude dôležitý aj pri preukazovaní práva na užívanie pôdy pri žiadostiach o priame poľnohospodárske podpory. (Legislatívny link)

Ovplyvní nájom pôdy nový Občiansky zákonník?

Návrh nového Občianskeho zákonníka bol do Národnej rady SR doručený 7. mája 2026, zatiaľ však nejde o účinný právny predpis. Konečné znenie sa ešte môže počas legislatívneho procesu zmeniť.

Aj po prijatí nového Občianskeho zákonníka možno očakávať, že nájom poľnohospodárskej pôdy bude naďalej podliehať osobitnému zákonu. Občiansky zákonník bude upravovať všeobecné otázky zmluvných vzťahov, zatiaľ čo osobitné pravidlá týkajúce sa doby nájmu, minimálneho nájomného alebo prenajímania pôdy Slovenským pozemkovým fondom zostanú predmetom špeciálnej právnej úpravy.

Vlastníci pôdy by nemali zostať pasívni

Základnou radou pre vlastníka je preveriť si list vlastníctva, zistiť, kto pozemok reálne obhospodaruje, a vyžiadať si doklad o jeho oprávnení.

„Problém často vzniká tým, že vlastníci celé roky nevedia, kto ich pôdu užíva a podľa akej zmluvy. Keď sa následne rozhodnú pôdu prenajať niekomu inému alebo žiadať vyššie nájomné, zistia, že pôvodný vzťah je stále platný alebo že zákon vyžaduje osobitný postup. Kontrola zmluvy pred podpisom je spravidla jednoduchšia a lacnejšia ako neskorší súdny spor,“ uzatvára JUDr. Milan Ficek.

O autorovi

JUDr. Milan Ficek je advokát a zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners. Vo svojej praxi sa venuje najmä občianskemu právu, právu nehnuteľností, majetkovým vzťahom a súdnym sporom. Právnej problematike sa venuje aj prostredníctvom odbornej publikačnej a mediálnej činnosti.

Článok vychádza z právneho stavu účinného k 31. júlu 2026. V konkrétnom prípade je potrebné posúdiť obsah nájomnej zmluvy, vlastnícke vzťahy a skutočný spôsob užívania pozemku.