Dobrý deň. Prednedávnom som si kúpila pozemok oproti svojmu domu, na ktorom plánujem postaviť drevený prístrešok na auto. Dočítala som sa, že po novom (od apríla 2025) drobné stavby nie je vyžadované stavebné povolenie, ale postačuje oznamovacia povinnosť príslušnému úradu. Keďže je to môj prípad, počítala som s tým, že oznamovacia povinnosť postačí. Pani z úradu mi však neprestajne opakovala, že na tento druh stavby potrebujem projekt vypracovaný kvalifikovanou osobou. Môj rodinný dom je oproti a od pozemku, na ktorom chcem vybudovať prístrešok, je oddelený verejnou komunikáciou. Ale mne to pripadá divné. Je to v tomto prípade problém a je naozaj nutný projekt tejto stavby? Eventuálne aj stavebný dozor. Chcem tam tiež urobiť oplotenie. Je to nákladná záležitosť a preto by som chcela vedieť, či je to naozaj potrebné, ako mi to pani na úrade horlivo snažila presvedčiť.
Dobrý deň,
Na vašu otázku odpovedáme nasledovne :
I. ZÁKLADNÁ PRÁVNA ÚPRAVA
Právna úprava drobných stavieb, na ktorú sa pýtate vo svojej otázke podlieha ustanoveniam ďalej uvedených právnych predpisov a to
- Stavebný zákon č. 25/2025
- vyhláška č. 532/2002 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických
požiadavkách na výstavbu
- vyhláška č. 453/2000 Z. z. ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona
II. STAVBY
§ 18 ods. 2 stavebného zákona ustanovuje, že ak tento zákon neustanovuje inak, pre každú stavbu, zmenu dokončenej stavby, odstraňovanie stavby a stavebné úpravy na stavbe alebo na pozemku sa vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere.
V zmysle § 2 ods. 3 stavebného zákona je drobnou stavbou stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie.
Drobnými stavbami sú najmä
a) prízemné stavby, konštrukcie, zariadenia alebo výrobky dovezené na miesto osadenia alebo výrobky zmontované z konštrukčných prvkov na mieste osadenia, (ďalej len „zmontovaný výrobok“) pevne spojené so zemou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m2 a výšku 5 m, najmä kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobných zvierat, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne, stavby športových zariadení a garáže,
b) podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbku 3 m, najmä pivnice, žumpy, retenčné nádrže, bazény,
c) stavby na lesných pozemkoch a iných pozemkoch slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m2 a výšku 5 m, najmä sklady krmiva, náradia alebo hnojiva,
d) oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 m alebo oplotenie z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 m od priľahlého terénu,
e) elektrická prípojka pre pripojenie odberného elektrického zariadenia do sústavy podľa osobitného predpisu, telekomunikačná prípojka k elektronickej komunikačnej sieti, pripojovací plynovod pre pripojenie odberného plynového zariadenia k distribučnej sieti, vodovodná prípojka alebo kanalizačná prípojka a jej zaústenie do verejnej kanalizácie,
f) nástupné ostrovčeky verejnej dopravy, priechody cez chodníky a na susedné pozemky a priepusty,
g) informačná konštrukcia, ktorou je konštrukcia s informačnou plochou, ktorej účelom je verejné šírenie informačných, navigačných, kultúrnych, reklamných, športových a iných informácií bez ohľadu na spôsob osadenia, upevnenia a konštrukčného vyhotovenia a materiálového vyhotovenia, ktorej najväčšia informačná plocha je najviac 20 m2,
h) nabíjacia stanica pre elektromobily s celkovým výkonom do 22 kW s jedným alebo viacerými nabíjacími bodmi situovanými v exteriéri vrátane odberných elektrických zariadení pre nabíjacie stanice a ich inštalácie,
i) zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 100 kW vrátane.
III. OHLÁSENIE STAVEBNÉMU ÚRADU
V zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) pri ostatných drobných stavbách a stavebných úpravách, ak sa:
a) stavebné práce uskutočňujú na verejnom priestranstve,
b) má stavebnými prácami zhotoviť alebo umiestniť stavba alebo terénne úpravy na pozemku stavebníka vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku,
c) má stavebnými prácami zhotoviť alebo odstrániť stavba, ktorá je predmetom číslovania súpisným číslom,
d) má stavebnými prácami zhotoviť budova spojená so zemou pevným základom,
e) má stavebnými prácami zhotoviť podzemná stavba,
f) uskutočňujú na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
g) stavebné práce uskutočňujú na stavbe v pamiatkovom území, v chránenom území mimo zastavaného územia obce alebo v ochrannom pásme chráneného územia,
h) stavebnými prácami alebo prevádzkou stavby môže ohroziť zdravie ľudí, významne negatívne ovplyvniť životné prostredie, protipožiarna bezpečnosť alebo mechanická odolnosť a stabilita a bezpečnosť pri užívaní,
i) stavebné práce uskutočňujú na pobrežnom pozemku, v inundačnom území s retenčným potenciálom a v ochrannom pásme vodárenského zdroja, prírodného liečivého zdroja alebo prírodného minerálneho zdroja.
IV. ROZBOR OTÁZKY
V zmysle nového stavebného zákona je od 1.4.2025 už doplnková funkcia pri drobnej stavbe zrušená, a teda ak chcete postaviť drobnú stavbu na svojom pozemku nemusí už na ňom existovať aj hlavná stavba (napr. rodinný dom, chata a podobne).
V prípade prístrešku ide o drobnú stavbu v zmysle § 2 ods. 3 písm. a) a v prípade oplotenia je potrebné rozlišovať, či budete mať oplotenie priehľadné alebo nepriehľadné.
Pri nepriehľadnom oplotení je v zmysle § 2 ods. 3 písm. d) pre ohlásenie drobnej stavby maximálna povolená výška 1,6 m a pri priehľadnom 2 m.
V § 18 ods. 3 sa ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c), pod čo automatický spadá prístrešok. Nakoľko oplotenie je upravené v písm. d), tak preň sa bude vyžadovať ohlásenie len za splnenia ďalších podmienok.
V prípade oplotenia je možné predpokladať, že bude umiestňované na hranici pozemkov, tým pádom pôjde v zmysle § 18 ods. 3 písm. b) o stavbu, ktorá sa má stavebnými prácami zhotoviť alebo umiestniť na pozemku stavebníka vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku.
Ak by ste napr. postavili oplotenie vo vzdialenosti väčšej ako 2 metre od hranice pozemku mohli by ste ho postaviť bez akéhokoľvek povolenia stavebného úradu.
Ďalej je potrebné podotknúť, že ak by ste chceli oplotenie vo vzdialenosti menšej ako 2 metre od hranice pozemku, a typu nepriehľadné vo výške 2 m, tak v tomto prípade nepôjde o drobnú stavbu, a na jeho stavbu budete potrebovať rozhodnutie o stavebnom zámere.
§ 6 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. ustanovuje, že stavbu možno umiestniť na hranici pozemku, len ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.
V prípade oplotenia sa to berie tak, že ak ho chcete umiestniť priamo na hranici pozemkov, tak k žiadosti o ohlásenie drobnej stavby je potrebné doložiť aj súhlas suseda.
Ďalšou vykonávacou vyhláškou je vyhláška č. 453/2000 Z. z., ktorá v § 5 ustanovuje, že obsahuje žiadosť o ohlásenie drobných stavieb, a aké prílohy je k nej potrebné pripojiť:
Ohlásenie drobnej stavby obsahuje:
a) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) stavebníka,
b) účel, rozsah a miesto stavby,
c) druh a parcelné číslo pozemku podľa katastra nehnuteľností,
d) ak ide o stavby uskutočňované svojpomocou, vyhlásenie kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať vedenie uskutočňovania stavby,
e) ak sa pri uskutočňovaní stavby majú použiť susedné nehnuteľnosti, vyjadrenie vlastníka tejto nehnuteľnosti.
K ohláseniu drobnej stavby sa pripojí:
a) doklad, ktorým sa preukazuje vlastnícke alebo iné právo k pozemku,
b) jednoduchý situačný výkres v dvoch vyhotoveniach, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb a stavebné riešenie stavby,
c) jednoduchý technický opis stavby,
d) rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy.
Aj napriek tomu, že ide o vykonávacie vyhlášky ešte k predchádzajúcemu stavebnému zákonu č. 50/1967 Zb., tak § 84 ods. 23 stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. ustanovuje, že vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z. z., ktorá upravuje vykonávanie vybraných ustanovení Stavebného zákona a vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 532/2002 Z. z., ktorá stanovuje podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a na stavby určené pre osoby s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie, až do nadobudnutia účinnosti nových vykonávacích právnych predpisov, zostávajú naďalej najneskôr však do 31. marca 2027 platné a účinné.
V. ZÁVER
Výkresy stavebného riešenia stavby a situačný výkres, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy si môže vyhotoviť stavebník aj sám, v prípade ak má vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo, alebo elektrotechnika, alebo ten, kto má úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v činnosti. V opačnom prípade musí osloviť takúto osobu, prípadne fyzickú osobu, ktorá má osvedčenie o živnostenskom oprávnení na tieto činnosti.
Ďalej § 26 ods. 3 stavebného zákona ustanovuje, že na zhotovovanie ohlásených drobných stavieb, stavebných úprav a údržby stavby svojpomocou postačí, ak stavebník zabezpečí odborné vedenie ich uskutočňovania osobou, ktorá má najmenej úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v niektorej z týchto činností, alebo vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechnika, ak sám nespĺňa uvedené požiadavky.
K drobnej stavbe teda nepotrebujete stavebný dozor s okrúhlou pečiatkou.
JUDr. Milan Ficek
Advokát na vyporiadanie BSM a spoluvlastníctva
zobraziť 7.953 recenziíDobrý deň, môže sused požiadať o zrušenie listu vlastníctva obecnej komunikácie, ktorá je v platnom územnom pláne obce, podľa § 59 zákona č. 162/1995, a následne ju získať vydržaním podľa zákona č. 180/1995 v rámci ROEP, ak nepredložil žiadne právoplatné doklady? Ide o jedinú prístupovú cestu k môjmu pozemku.
Dobrý deň,
ak ide o pozemok evidovaný na liste vlastníctva ako obecná (miestna/účelová) komunikácia a zároveň je vedený v platnom územnom pláne, sused si ho len tak nevie nechať zrušiť z evidencie ani následne získať cez ROEP bez preukázania právneho titulu alebo splnenia veľmi prísnych podmienok vydržania.
Postup podľa § 59 zákona o katastri nehnuteľností slúži na odstránenie nesprávností/nezrovnalostí v katastri, nie na to, aby sa z verejnej komunikácie urobil sused súkromný pozemok bez relevantných podkladov.
Oprava schváleného ROEP cez § 59 má svoje zákonné limity a ak nie sú splnené podmienky, takto to opraviť nejde.
K vydržaniu v rámci zákona č. 180/1995 Z. z. (ROEP) platí, že ide o osobitné správne konanie podľa § 11, ktoré sa začína na návrh a správny orgán potvrdí vydržanie len pri splnení podmienok; zároveň má byť účastníkom aj osoba, ktorej svedčí posledný zápis (resp. jej právny nástupca). Ak sused nepredložil právoplatné doklady a nepreukáže oprávnenú držbu (dobromyseľnosť, nerušené užívanie atď.), nemôže to prejsť len na základ jeho tvrdnia.
Keďže píšete, že je to jediná prístupová cesta k Vášmu pozemku, odporúčam okamžite písomne informovať obec (ako vlastníka/správcu komunikácie), aby do konania aktívne vstúpila a namietala akékoľvek zmeny. Zároveň si na katastri zistite, či už neprebieha konanie (nahliadnutie do spisu) a podajte námietky ako dotknutá osoba.
Ak by aj správny orgán vydržanie potvrdil, zákon výslovne uvádza, že tým nie je dotknuté právo iných osôb domáhať sa určenia vlastníctva na súde.
V prípade záujmu vuvedenej veci ma kontaktujte, aby som Vám pomohol s konkrétnym riešením prístupovej cesty.
Dobrý deň, v roku 2006 mi bol darovaný pozemok vedľa rodinného domu. Už v tom čase na ňom stála hospodárska budova, konkrétne maštaľ a sklad sena. Táto stavba bola uvedená aj v darovacej zmluve. Zároveň bola zakreslená v katastrálnej mape v rámci mapovania v roku 1991 a pravdepodobne stála už aj pred rokom 1976. Darcom a stavebníkom bol môj starý otec, ktorý už zomrel. Stavba nemá súpisné číslo. Stavba susedí s pozemkom, ktorý spolu s rekreačnou chatou po smrti starého otca zdedil iný rodinný príslušník. Chcel by som stavbu na mojom pozemku zlegalizovať. Dal som vyhotoviť geometrický plán a zistilo sa, že zastavaná plocha je 23 m2. Na pozemkovom úrade mi na základe geometrického plánu vyčlenili z môjho pozemku pre stavbu samostatnú parcelu. Na katastri mi však stavbu nezapísali, pretože potrebujú vyjadrenie zo stavebného úradu. Mám postupovať podľa nového zákona o legalizácii stavieb spred roku 1976 cez čestné vyhlásenie, alebo cez ohlásenie drobnej stavby? Hrozí mi v niektorom prípade pokuta zo stavebného úradu, prípadne nariadenie odstránenia stavby? Vopred ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň,
pri stavbe so zastavanou plochou 23 m2 sa z hľadiska stavebného práva typicky zmestíte do kategórie „drobnej stavby“, ak ide o prízemnú stavbu s doplnkovou funkciou k hlavnej stavbe a zároveň nemôže podstatne ovplyvniť životné prostredie; stavebný zákon uvádza limit 25 m2 a 5 m výšky .
To však rieši režim povoľovania pri uskutočňovaní stavby (ohlásenie), nie automaticky „zlegalizovanie“ už existujúcej starej stavby bez dokladov.
Ak stavba reálne stojí desaťročia (uvádzate zakreslenie až v roku 1991 a pravdepodobne existenciu pred rokom 1976), a potrebujete najmä podklad pre kataster, odporúčam ísť cestou vyjadrenia stavebného úradu k existencii a charakteru stavby, aby ste vedeli preukázať, že nejde o „novú čiernu stavbu“, ale o historicky existujúci objekt.
Kataster štandardne požaduje práve takýto dokument od stavebného úradu – preto Vám zápis bez neho odmietli. Ohlásenie drobnej stavby sa používa, keď drobnú stavbu ešte len idete realizovať, nie teda už pri existujúcej stavbe niekoľko desaťročí.
Pri už stojacej stavbe môže stavebný úrad namietať, že ohlásenie „dodatočne“ nie je správny procesný postup a otvorí tému dodatočného povolenia stavby.
Vy ako vlastník stavby nezapísanej v KN pokutu od stavebného úradu dostať nemôžete, lebo stavbu s pozemkami ste nadobudli na základe darovaacej zmluvy v roku 2006 a naviac ste neboli stavebníkom uvedených stavieb.
Praktický postup odporúčam takto: pripravte si balík dôkazov o veku stavby (darovacia zmluva, staré mapovanie, prípadne letecké snímky, svedecké vyhlásenia), geometrický plán a to podľa tlačiva žiadosti o zápis stavby postavenej pred 1.10.1976 nájdete na stránke Ministerstva vnútra SR. S obcou komunikujte písomne.
Ak by sa uvedneé nepodarilo na základe podanej žiadosti o zápis stavby spred r. 1076, potom riešením je len žiadosť o dodatočné povolenie stavby. Ani v tomto prípade pokutu dostať nemôžete, lebo ste neboli stavebníkom stavby a uplynuli všetky premlčacie lehoty.
Dobrý deň, pred rokom 2025 sme si dali prerobiť strechu na staršom domčeku po prababke. Dostali sme stavebné povolenie. Medzitým sa zmenil stavebný zákon a teraz by nám stačilo iba stavebné oznámenie. Musíme stavbu skolaudovať alebo môžeme stavebné povolenie dodatočne zmeniť na stavebné oznámenie? Ďakujem.
Dobrý deň, vo Vami uvedenom prípade platí ust. § 84 ods. 1 a 6 zák. č. 25/2025 Z.z. :
"1/ Právne vzťahy vzniknuté podľa doterajších predpisov alebo založené rozhodnutiami správnych orgánov vo výstavbe podľa doterajších predpisov zostávajú zachované.
6/ Ak ide o stavbu, pre ktorú je vydané stavebné povolenie podľa doterajších predpisov, ak sa územné rozhodnutie nevyžadovalo, použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj na vybavenie žiadosti o povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby, povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky, kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanej po 31. marci 2025 vrátane vydania záväzných stanovísk pre tieto konania."
Uvedené zákonné ustanovenie je jasné, a teda musíte podať žiadosť o kolaudačné rozhodnutie podľa doterajších predpisov platných a účinných pred 31.3.2025. Stavebné povoleni nemôžete prerobiť spätne.
Odporúčam preto pripraviť všetky potrebné podklady a podať žiadosť o kolaudáciu na príslušný stavebný úrad podľa pôvodného stavebného zákona.
Tento postup je v súlade s prechodnými ustanoveniami nového stavebného zákona a s výkladom komentárov k Občianskemu zákonníku, ktoré zdôrazňujú, že právne účinky už vydaných rozhodnutí zostávajú zachované a dokončujú sa podľa pôvodných predpisov .
Dobrý deň, podľa nového stavebného zákona č. 25/2025 nie je potrebné ohlasovať stavby do 25 m², ak sú umiestnené minimálne 2 m od hranice pozemku. Pýtate sa na drevený prístrešok s rozlohou 15 m², ktorý slúži ako vonkajšie posedenie na letné večery. Tento prístrešok ste postavili v presvedčení, že ohlásenie stavebnému úradu nie je potrebné. Nachádza sa 2 m od hranice pozemku susedov a 0,5 m za vašou garážou. Susedný rodinný dom je umiestnený približne 0,5 m od spoločnej hranice, čo znamená, že medzi vaším altánkom a susedným domom je 2,5 m. V tejto situácii platí nasledovné: 1. Prístrešok nemusíte ohlasovať, ak jeho zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a je umiestnený aspoň 2 m od hranice pozemku, čo ste splnili. 2. Dôležité je tiež skontrolovať miestne územné a stavebné regulácie, ktoré môžu stanoviť ďalšie podmienky alebo výnimky. Práve v prípade blízkosti obytných budov môže stavebný úrad požadovať dodržiavanie určitých vzdialeností aj kvôli požiarnej bezpečnosti alebo ochrane súkromia. 3. Ak susedný dom stojí bližšie k hranici pozemku, nie je to vo vašom prípade prekážkou, ak vy dodržíte minimálnu požadovanú vzdialenosť 2 m s vašou stavbou. Odporúčam overiť si aj konkrétne podmienky na miestnom stavebnom úrade, aby ste mali istotu, že ste v súlade so všetkými platnými predpismi. Ďakujem za otázku a prajem pekný deň.
Dobrý deň,
vaša otázka je informačná – zaujíma vás, či podľa nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. potrebujete ohlásenie alebo povolenie na drevený prístrešok s rozlohou 15 m², ktorý je 2 m od hranice pozemku, a aké obmedzenia môžu platiť vzhľadom na blízkosť susedného domu.
Podľa § 71 ods. 1 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy, ktoré sú umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku, nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu. Váš prístrešok s rozlohou 15 m² a vzdialenosťou 2 m od hranice teda spĺňa túto podmienku a nie je potrebné ho ohlasovať ani žiadať o povolenie.
Dôležité je však zohľadniť aj ďalšie obmedzenia:
- Stavba nesmie byť určená na bývanie alebo podnikanie, čo vo vašom prípade (prístrešok na sedenie) platí.
- Musíte rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, najmä požiadavky na ochranu susedných stavieb, požiarne predpisy a hygienické normy.
- Ak je susedný dom vzdialený len 0,5 m od hranice pozemku, medzi vaším prístreškom a domom suseda je 2,5 m. Zákon stanovuje minimálnu vzdialenosť medzi stavbami na 7 m, ak ide o stavby určené na bývanie, pokiaľ sa vlastníci nedohodnú inak alebo stavebný úrad nepovolí výnimku. Táto povinnosť sa však primárne vzťahuje na nové stavby rodinných domov, nie na drobné stavby ako prístrešky. Napriek tomu odporúčam preveriť, či váš prístrešok nezasahuje do ochranného pásma susednej stavby (napr. z hľadiska požiarnej bezpečnosti).
Praktický postup:
- Ak ste už prístrešok postavili a spĺňa vyššie uvedené podmienky, nie je potrebné nič dodatočne ohlasovať.
- Ak by sused namietal, stavebný úrad by skúmal, či stavba neohrozuje jeho práva (napr. tienenie, požiarna bezpečnosť).
- V prípade sporu odporúčam komunikovať so susedom a prípadne si vyžiadať stanovisko stavebného úradu.
Riziká:
- Ak by sa preukázalo, že prístrešok porušuje požiarne alebo iné bezpečnostné predpisy, stavebný úrad by mohol nariadiť úpravu alebo odstránenie stavby.
- Sused môže podať podnet na stavebný úrad, ak sa domnieva, že sú porušené jeho práva.
Alternatívy:
- Konzultujte situáciu priamo na miestne príslušnom stavebnom úrade, kde vám potvrdia, že vaša stavba spĺňa podmienky zákona č. 25/2025 Z. z.
- Ak by ste chceli mať istotu, môžete si vyžiadať písomné stanovisko úradu.
V prípade potreby právneho zastupovania alebo ďalšej konzultácie ma neváhajte kontaktovať.
Trápi vás "Ohlásenie drobnej stavby? [kompletný sprievodca]" a chcete pomôcť?
Dobrý deň, chcel by som sa opýtať na postup pri ohlásení drobnej stavby. Nie som si istý, aké prílohy je potrebné priložiť k ohláseniu. Podľa dostupných informácií sa k ohláseniu drobnej stavby zvyčajne prikladá: a) doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku, b) jednoduchý situačný výkres v dvoch vyhotoveniach, ktorý znázorňuje umiestnenie stavby na pozemku, vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a susediacimi stavbami, ako aj stavebné riešenie stavby, c) jednoduchý technický opis stavby, d) rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy. Avšak, vyhláška č. 60/2025 Z. z. upravuje náležitosti dokumentácie pre ohlásenie drobnej stavby podrobnejšie, než je uvedené vyššie. Chcel by som sa preto spýtať, ktorou vyhláškou sa má stavebník pri príprave dokumentácie riadiť: vykonávacou vyhláškou č. 453/2000 Z. z., alebo novšou vyhláškou č. 60/2025 Z. z.? Ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň,
pri ohlasovaní drobnej stavby je kľúčové riadiť sa aktuálne platnou právnou úpravou. V minulosti sa náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobnej stavby spravovali najmä podľa stav. zákona a vykonávacej vyhlášky.
Od 1. apríla 2024 však nadobudla účinnosť nová stavebná legislatíva, konkrétne zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a s ním súvisiace vykonávacie predpisy, medzi ktoré patrí aj vyhláška č. 60/2025 Z. z. Táto vyhláška je špeciálne zameraná na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb a je podrobnejšia ako predchádzajúca právna úprava.
Všetky náležitosti, ktoré vyžaduje vyhláška č. 60/2025 Z. z., musíte splniť – odporúčam preto dôkladne skontrolovať jej prílohy a požiadavky na dokumentáciu.
Odporúčam Vám preto pripraviť dokumentáciu podľa požiadaviek novej vyhlášky a v prípade nejasností kontaktovať príslušný stavebný úrad, ktorý Vám môže potvrdiť aktuálne platné požiadavky. Takto predídete zbytočnému zdržaniu konania alebo doplňovaniu dokumentov.
Dobrý deň, staviame rodinný dom a pôvodne sme ako zdroj vody využívali studňu. Táto voda však bola kontaminovaná žumpou od susedov. Preto teraz riešime pripojenie na vodovod, pričom prípojka povedie od vzdialeného suseda, cez obecný pozemok, až k našej parcele. Chceli by sme sa opýtať, či je na ohlásenie drobnej stavby postačujúci písomný súhlas vlastníka pozemku, od ktorého sa budeme napájať. Zároveň nás zaujíma, či stačí aj písomný súhlas starostu, keďže prípojka a pravdepodobne aj vodná šachta budú na obecnom pozemku, alebo je potrebné aj uznesenie obecného zastupiteľstva. Dôležitá otázka je aj to, či je nutné zriadiť vecné bremeno na spomínané pozemky, čo by sme radi nerobili, a ak áno, ktorý zákon a paragraf to upravuje. Dopĺňam, že uvedená vodovodná prípojka je plánovaná len ako dočasné riešenie, pretože do budúcna sa počíta s rozšírením vodovodnej siete na obecnej parcele, na ktorú by sme sa potom pripojili. Nevieme však presný časový rámec, kedy sa bude nová sieť realizovať. Za vašu radu a odpoveď vopred ďakujeme.
Dobrý deň,
vo Vašej situácii ide o viacero právnych otázok týkajúcich sa stavebného práva, vlastníckych práv a nakladania s cudzími pozemkami.
Na zriadenie vodovodnej prípojky, ktorá bude viesť cez cudzí pozemok (suseda aj obecný), je potrebné v zmysle stavebného zákona k ohláseniu drobnej stavby (vodovodná prípojka sa za určitých okolností považuje za drobnú stavbu) predložiť písomný súhlas vlastníka pozemku, cez ktorý bude prípojka viesť. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením trasy prípojky a podpisom vlastníka. Ak sa napájate na prípojku na pozemku suseda, potrebujete aj jeho výslovný súhlas.
V prípade obecného pozemku je situácia špecifická. Obec môže s nakladaním s obecným majetkom nakladať len v súlade so zákonom o obecnom zriadení. Ak ide o dočasné umiestnenie prípojky a šachty, spravidla postačuje písomný súhlas obce, ktorý podpisuje štatutár (starosta), avšak v niektorých obciach môže byť podľa ich vnútorných predpisov (zásady hospodárenia s majetkom obce) potrebné aj schválenie zastupiteľstvom. Odporúčam si tieto zásady vyžiadať na obecnom úrade a overiť, či starosta môže sám udeliť súhlas, alebo je potrebné uznesenie zastupiteľstva.
Zriadenie vecného bremena nie je povinné zo zákona pre účely stavebného konania, avšak je to právny nástroj, ktorý zabezpečuje Vaše právo vstupu a užívania cudzieho pozemku na účel prevádzky, údržby a opravy prípojky (§ 151n a nasl. Občianskeho zákonníka). Ak však vlastník pozemku (sused alebo obec) súhlasí len s dočasným užívaním a nechcete zriaďovať vecné bremeno, je možné uzavrieť len písomnú dohodu o dočasnom užívaní bezplatne alebo za primeranú náhradu vo forme nájomného. Upozorňujem však, že bez vecného bremena nemáte právnu istotu do budúcna – ak by sa zmenil vlastník pozemku, nový vlastník nie je viazaný Vašou dohodou, pokiaľ nie je zapísaná v katastri ako vecné bremeno.
Ak by ste potrebovali zastupovanie pri rokovaniach s obcou alebo susedom, alebo vypracovanie zmluvy o vecnom bremene, môžete kontaktovať anšu advokátsku kanceláriu.
Dobrý deň, prosím o radu ohľadom ohlásenia drobnej stavby – murovaného záhradného domčeka s rozmermi 3 x 4 m, ktorý plánujem postaviť v rohu pozemku. Rád by som ho umiestnil na hranici pozemkov dvoch susedov. Je potrebné v takomto prípade doložiť okrem písomného súhlasu susedov aj iné dokumenty? Okrem podkladov, ktoré uvádza zákon. Ďakujem veľmi pekne za odpoveď.
Dobrý deň,
pri plánovaní výstavby murovaného záhradného domčeka s rozmermi 3x4 m, ktorý chcete umiestniť na hranici pozemkov dvoch susedov, je potrebné postupovať podľa stavebného zákona. Váš zámer spadá pod tzv. drobnú stavbu, ktorú možno realizovať na základe ohlásenia stavebnému úradu, nie stavebného povolenia.
Okrem štandardných podkladov, ktoré vyžaduje stavebný zákon (napr. situačný výkres, jednoduchý technický opis, doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku), je v prípade umiestnenia stavby na hranici pozemku kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka v ust. § 18. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese, ktorý musíte stavebnému úradu predložiť a podpisom susedov. Ak je domček na hranici dvoch pozemkov, potrebujete súhlas oboch dotknutých susedov.
Okrem písomného súhlasu susedov odporúčam priložiť aj aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, z ktorého bude zrejmé vlastníctvo všetkých dotknutých pozemkov, a kópiu katastrálnej mapy s vyznačením plánovanej stavby. Niektoré stavebné úrady môžu vyžadovať aj jednoduchý projekt alebo náčrt stavby, najmä ak ide o murovaný objekt, vrátane jeho umiestnenia na pozemku.
Dôležité je tiež preveriť, či v danej lokalite neexistujú špecifické územnoplánovacie regulatívy alebo obmedzenia (napr. ochranné pásma, regulatívy vzdialenosti od hranice pozemku), ktoré by mohli ovplyvniť umiestnenie stavby. Ak by ste stavbu umiestnili bez súhlasu susedov alebo v rozpore s územným plánom, stavebný úrad môže ohlásenie zamietnuť alebo nariadiť odstránenie stavby.
Ak by ste potrebovali vzor súhlasu suseda alebo zastupovanie v konaní, neváhajte ma kontaktovať.
Dobrý deň, prajem pekný deň. Potrebujeme poradiť ohľadom stavebného zákona platného od 1. apríla 2025, konkrétne v súvislosti s drobnou stavbou (garáž). Ohlásenie na stavbu máme podané, poplatok bol zaplatený a stavebné práce už začali. Po 45 dňoch nám prišla odpoveď zo stavebného úradu, že keďže sa už stavba realizuje, úrad podáva podnet na dohľad nad stavbou. Vopred pekne ďakujem za radu.
Dobrý deň,
najskôr je potrebné pochopiť, že podľa aktuálne platného stavebného zákona č. 25/2026 Z.z. platí, že drobnú stavbu, ako je napríklad garáž, možno realizovať na základe ohlásenia stavebnému úradu, ak sú splnené podmienky stanovené zákonom. Stavebné práce je však možné začať až po tom, čo stavebný úrad vydá písomné oznámenie, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky, alebo po uplynutí lehoty 30 dní od doručenia ohlásenia, ak úrad v tejto lehote nevydá rozhodnutie alebo neoznámi, že má námietky
Vo Vašom prípade ste uviedli, že ste podali ohlásenie a zaplatili poplatok, pričom stavebné práce ste začali, ale až po 45 dňoch Vám prišla odpoveď zo stavebného úradu, že podáva podnet na dohľad, pretože stavba sa už uskutočňuje.
Najprv je potrebné zistiť, či ste začali stavebné práce až po uplynutí 30-dňovej lehoty od ohlásenia, alebo ešte pred jej uplynutím. Ak ste začali stavebné práce až po uplynutí tejto lehoty 30 dní a stavebný úrad Vám dovtedy neoznámil, že má námietky, postupovali ste v súlade so zákonom.
Ak ste však začali stavebné práce pred uplynutím 30-dňovej lehoty od ohlásenia, stavebný úrad má právo považovať to za porušenie stavebného zákona, pretože ste nemali ešte oprávnenie začať so stavbou.
To, že Vám stavebný úrad po 45 dňoch oznámil, že podáva podnet na dohľad, znamená, že úrad má podozrenie na porušenie stavebného zákona, konkrétne na začatie stavby bez splnenia zákonných podmienok.
V tejto situácii odporúčam:
Overiť si presné dátumy – kedy bolo ohlásenie doručené stavebnému úradu a kedy ste reálne začali stavebné práce.
Ak ste začali až po 30 dňoch od doručenia ohlásenia a úrad Vám dovtedy nič neoznámil, máte právo pokračovať v stavbe a úrad by nemal mať dôvod na podnet na dohľad.
Ak ste začali so stavebnými prácami pred uplynutím 30 dní od ohlásenia, úrad môže začať konanie o priestupku alebo iné opatrenia podľa stavebného zákona.
V prípade, že úrad začne dohľad alebo iné konanie, odporúčam spolupracovať, predložiť všetky doklady a komunikovať, že ste konali v dobrej viere (ak ste si neboli vedomí porušenia zákona).
Ak by ste potrebovali presnejšie posúdenie, je potrebné uviesť presné dátumy ohlásenia a začatia stavebných prác.
V prípade ďalších otázok alebo potreby presnejšieho postupu podľa konkrétnych dátumov ma prosím informujte.
Trápi vás "Ohlásenie drobnej stavby? [kompletný sprievodca]" a chcete pomôcť?
Dobrý deň, ak vaša obec nemá stavebný úrad, ohlásenie drobnej stavby je potrebné vykonať na stavebnom úrade v obci s rozšírenou pôsobnosťou, do ktorej vaša obec patrí. Odporúčam kontaktovať obecný úrad, kde vám poskytnú informáciu, pod ktorý stavebný úrad spadáte, a poradia vám ďalší postup. V prípade potreby vám rád pomôžem s ďalšími otázkami.
Dobrý deň,
ak vaša obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patrí. Túto informáciu vám poskytne buď obecný úrad, prípadne ju nájdete na webovej stránke obce alebo príslušného okresného úradu. Ohlásenie drobnej stavby sa potom podáva na príslušný spoločný stavebný úrad, ktorý vykonáva pôsobnosť stavebného úradu pre vašu obec.
Uvádzame, že vo veci platí ust. § 15 zákona č. 25/2025 Z.z. stavebného zákona :
"Stavebný úrad
(1) Stavebným úradom je obec. Pôsobnosť stavebného úradu je Stavebným úradom je obec. Pôsobnosť stavebného úradu je preneseným výkonom štátnej správy.
(2) Obce ako stavebné úrady sa na účely zabezpečenia odborných podkladov pre výkon štátnej správy na úseku výstavby môžu združovať a vytvoriť spoločný obecný úrad. Územia obcí, ktoré sa združili a vytvorili spoločný obecný úrad, musia patriť do územného obvodu toho istého regionálneho úradu. Ak obce vytvoria spoločný obecný úrad, určia, ktorá z obcí bude sídlom spoločného obecného úradu, a dohodnú organizáciu činnosti spoločného obecného úradu a jeho personálne obsadenie."
Môžete našu advokátsku kanceláriu sledovať aj na FB, kde máme množstvo zaujímavých právnych informácií zo života.Dobrý deň, chcela by som sa informovať, či je pri ohlásení drobnej stavby potrebné predložiť stavebnému úradu výpis z listu vlastníctva a katastrálnu mapu ako originál alebo úradne overenú kópiu. Ak áno, kde je táto požiadavka stanovená? Ďakujem veľmi pekne.
Dobrý deň,
V zmysle vykonávaciej vyhlášky k stavebnému zákonu č. 453/2000 Z.z. je v § 5 ods. 2 ustanovené, že k ohláseniu drobnej stavby sa prikladá aj doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku, teda výpis z listu vlastníctva, a situácia stavby na podklade katastrálnej mapy. Vyhláška však výslovne neustanovuje, že tieto doklady musia byť predložené ako originál alebo úradne overená kópia. V praxi stavebné úrady však často vyžadujú originál alebo aspoň úradne overené kópie, najmä ak ide o list vlastníctva, aby sa predišlo pochybnostiam o pravosti.
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek je advokát s viac ako 15-ročnou praxou, špecializujúci sa na majetkové vyporiadanie, najmä na vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, rozdelenie nehnuteľností a majetkové spory medzi bývalými manželmi alebo spoluvlastníkmi. V advokácii pôsobí od roku 2010 a je zapísaný v Slovenskej aj Českej advokátskej komore. Ako uznávaný právny odborník pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a poskytuje právne komentáre aj pre Markízu, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v médiách Forbes, Hospodárske noviny a Trend. Pod jeho vedením patrí Ficek&Partners medzi rešpektované advokátske kancelárie na Slovensku.
JUDr. Milan Ficek
Advokát pre majetkové vyporiadanie
Vydržanie pozemku – Ako získať „papier“ na pozemok cez súd? #67
Užívate pozemok celé roky, staráte sa oň ako o vlastný, no na liste vlastníctva stále figuruje meno vášho pradeda alebo „nezistený ...
Ako chráni spotrebiteľa zákon #66
Kúpili ste si nový telefón, ktorý prestal fungovať? Alebo vám prišli topánky z e-shopu, ktoré vás tlačia? Nakupovanie je radosť, ale ...
